二手房避坑指南，买房注意事项
一、选房前的准备
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明确自身需求
- 确定预算、地段、学区、交通、户型等硬性条件，避免被中介或卖家牵着走。
- 提前查询当地购房政策（如限购、贷款条件、税费标准）。
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核实产权信息
- 检查房产证：确认房屋性质（商品房、经济适用房、房改房等）、产权年限（70年/40年）、是否存在抵押、查封或共有权人（需所有共有人签字同意出售）。
- 卖方身份核实：核对房产证上的产权人与卖家身份证是否一致，委托代卖需公证委托书。
- 土地证或不动产证：查看土地性质（划拨/出让），划拨土地可能需要补缴土地出让金。
二、房屋质量与隐患排查
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实地看房重点
- 结构安全：检查墙体、天花板是否有裂缝、渗水痕迹；观察楼体是否倾斜。
- 隐蔽工程：测试水压、排水是否通畅；检查电路是否老化（尤其老房子）。
- 历史问题：询问是否发生过火灾、凶宅等敏感事件（可向邻居或物业打听）。
- 物业与设施：了解小区物业费、停车位、电梯维护情况；检查门窗、燃气管道是否正常。
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专业验房
- 建议聘请专业验房师（费用约300-500元），出具书面报告，明确房屋问题（如漏水、墙体空鼓等）。
三、中介选择与防套路
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选择正规中介
- 查看中介公司资质（营业执照、备案证明），优先选择链家、贝壳等大型连锁机构。
- 避免“独家代理”陷阱，多对比不同中介的房源。
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警惕虚假房源
- 低价、优质房源可能是钓鱼广告，要求实地看房后再谈价格。
- 确认中介费比例（一般1%-3%）及支付节点，避免后期加价。
四、签约阶段注意事项
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合同条款必须明确
- 房屋信息：地址、面积、产权证号、成交价、付款方式、交房时间等。
- 费用分担：明确税费（增值税、个税、契税）、中介费、物业交割保证金等由谁承担。
- 户口迁出：约定卖家户口迁出时间及违约金（如占用学区名额需特别注明）。
- 违约责任：如买方贷款失败、卖方违约不卖等情况的责任划分。
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定金与资金监管
- 定金不超过总房款20%，签订《定金协议》并保留转账凭证。
- 首付款建议通过银行资金监管账户支付，避免卖家挪用或卷款跑路。
五、过户与贷款流程
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网签备案
- 签订《存量房买卖合同》后，及时办理网签备案，锁定房源防止一房多卖。
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按揭贷款
- 提前预审贷款资质，确认银行对房屋年龄、评估价的要求（老房子可能贷款受限）。
- 警惕“高评高贷”骗局（虚报房价骗贷，涉嫌违法）。
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过户与税费
- 过户前确认卖家已结清物业费、水电燃气费等。
- 税费计算需准确（满五唯一可免个税，非普通住宅增值税较高）。
六、交房验收
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物业交割
- 结清水电燃气、物业费、供暖费，并办理更名手续。
- 检查钥匙、门禁卡、家电家具是否与合同一致。
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户口迁出
- 过户后要求卖家立即迁出户口，可预留部分尾款作为保证金。
七、其他避坑要点
- 学区房陷阱：确认学区名额是否被占用（部分城市需提前3-6年落户）。
- 小产权房、法拍房：风险极高，非专业人士谨慎购买。
- “串串房”：低价收购老房翻新后高价出售，可能存在甲醛超标、隐蔽工程隐患。
- 保留证据：所有书面材料、聊天记录、转账凭证妥善保存，必要时维权。
遇到纠纷怎么办？
- 协商解决：优先与卖家、中介协商，要求履行合同或赔偿。
- 法律途径：向住建部门、消费者协会投诉，或委托律师起诉。