购买二手房的交易流程
一、前期准备
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购房资格自查
- 确认是否符合当地限购政策（户籍、社保/个税缴纳年限）。
- 查询个人征信报告，确保无不良记录影响贷款。
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资金规划
- 确定首付比例（首套房通常30%-35%，二套房40%-70%）。
- 预留税费（契税、增值税、个税等）、中介费（1%-3%）、评估费（约500-2000元）等。
二、选房与看房
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房源筛选
- 通过正规平台或中介获取房源，警惕虚假低价房源。
- 关注房屋属性：产权性质（商品房/经济适用房）、房龄、是否满五唯一（影响税费）。
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实地考察
- 检查房屋结构、采光、漏水、电路老化等问题。
- 了解小区物业、停车位、周边配套（学校、医院、商超）。
- 特别关注：是否凶宅、产权纠纷、户口未迁出等（可要求中介出具书面承诺）。
三、签约与定金
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签订《定金协议》
- 支付定金（不超过房款20%），明确违约责任（如卖家反悔需双倍返还）。
- 要求中介提供《房屋状况说明书》，确认房屋无抵押、查封。
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网签备案
- 签订《存量房买卖合同》，在当地房管局网站进行网签备案，锁定房源防一房多卖。
- 合同需明确：成交价、付款方式、交房时间、户口迁出条款、税费承担方。
四、贷款申请（全款可跳过）
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预审贷款资质
- 准备材料：身份证、户口本、收入证明、银行流水、征信报告、购房合同等。
- 银行评估房屋价值（评估价可能低于成交价，影响贷款额度）。
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签订贷款合同
- 选择等额本息或等额本金还款方式。
- 注意利率（LPR+基点）和放款时间（通常1-3个月）。
五、资金监管与过户
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首付款资金监管
- 将首付款存入银行监管账户（过户完成后解冻），避免卖家挪用。
- 监管协议需明确资金解冻条件（如过户成功）。
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缴税与过户
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税费计算：
- 契税：首套房90㎡以下1%，90㎡以上1.5%；二套房3%。
- 增值税：满2年免征，未满2年按5.3%（按差额或全额）。
- 个税：满五唯一免征，否则按1%或差额20%。
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办理过户：
- 买卖双方携带身份证、房产证、完税证明等材料到不动产登记中心办理。
- 领取新房产证（通常3-7个工作日）。
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税费计算：
六、抵押登记与银行放款
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办理抵押
- 买方持新房产证到银行办理抵押登记，银行取得他项权证。
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银行放款
- 银行将贷款打入卖家账户，完成全部房款支付。
七、物业交割与收房
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结清费用
- 结清水电燃气、物业费、供暖费，办理更名手续。
- 保留最后一次缴费凭证作为结清证明。
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户口迁移
- 要求卖家迁出户口，可预留5万-10万尾款作为保证金。
- 到辖区派出所核查户口是否迁出（部分地区可申请强制迁出）。
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钥匙交接
- 验收房屋设施、家具家电是否与合同一致，收回所有钥匙及门禁卡。
八、后续事项
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办理水电燃气过户
- 持新房产证到水务、电力、燃气公司办理更名。
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保存交易资料
- 保留合同、票据、聊天记录等至少5年，防范纠纷。